最近有做投资的朋友吐起苦水——当下消费趋势和酒店产品迭代速度都太快了，高端酒店总有种跟不上时代步伐的感觉，尤其是全服务酒店越来越难做了，常常会陷入品牌选择和产品升级的迷茫中，总担心砸下去的钱拿不回来。
“不是不愿意投入成本做项目，而是投入了成本却害怕做错了方向。”其实，这应该是当下高端酒店业主投资人的集体焦虑。
如何缓解这种焦虑?我想我在上海虹桥商务区的逸衡和voco这对双品牌姐妹花酒店，找到了一些“治愈”之法。
反常规的双品牌搭子
跟过去大而全的开发与运营模式不同，现在越来越多城市综合体趋向于中小型。
有房企开发商表示：“10年前甚至5年前，由于入境游、商务会奖产业带来的巨大流量，再大体量的综合体也能承接好破天富贵的流量。但现在很难再有这么多生意来源来支撑综合体发展，某些城市或商圈的流量可能勉强只能喂饱综合体中的一家酒店，如果还是摊大饼去规划产品，那只能把自己套进去。聪明的业主投资人，大都趋向于多品牌小体量去发展综合体酒店、对于大体量相对谨慎。”
这家逸衡和voco酒店加起来的客房量300多间，这相当于5～10年前的城市综合体其中一家酒店的体量。如此一来，业主早有预见地做出了聪明的决策——双品牌、小体量。
上海虹桥商务区综合体欣虹汇
做线下生意的深谙“位置”的重要，而且需要再三强调“Location!Location!Location!”
作为上海经济增长极，上海虹桥国际中央商务区正在打造面向世界、联动长三角、辐射全国的综合交通枢纽和商贸流通中心。众多酒店综合体在这里诞生，酒店之间的竞争也相当激烈。
一个新兴综合体该如何在大虹桥为酒店项目做定位选品牌?欣虹汇的答案是逸衡+voco。
老实说，第一次看到这样的品牌搭子，多少有些意外：
一是，它多少与我脑子里综合体酒店的套路不同。
因为我们常规在综合体中看到的品牌组合，要么是成熟品牌+新兴品牌的“老带新”模式;要么商务品牌+特色品牌的多元组合;要么就是全服务酒店+精选服务酒店——总有“稳定”因素托底。
二是，两个品牌的定位与发展。在洲际酒店集团的高端品牌阵营中，这两大品牌均自带不同的lifestyle风，逸衡酒店专注健康生活方式、voco则更强调艺术与环保;相较于集团旗下其他品牌，这两个品牌进入中国市场的时间不算长、名副其实的“小鲜肉”。
在商务区综合体用两个新的lifestyle品牌做搭子，这生意能行吗?
上海虹桥商务区逸衡酒店-单卧套房卧室
然而，当我走近欣虹汇，站在逸衡酒店房间隔窗凝视对面的上海国家会展中心时，突然有些明白了：
一是，大虹桥不缺大型商务及MICE酒店，新酒店更需要差异化定位与打法，于商旅中加入lifestyle，恰如万绿丛中一点红;
二是，该综合体项目位于大虹桥的深处，而且会展酒店淡旺季明显，这样位置上酒店品牌必须能够以更清晰的客群画像来规划产品，以确保客源的可持续性，喜欢生活方式酒店的年轻商旅人士显然就是很好的补足;
三是，要符合综合体与商圈定位，作为上海市首批“城中村”改造项目的商业配套体(承担保障社会民生、满足经济发展和城市更新三大需求)，欣虹汇更像是一个集生态、人文、运动、环保于一体的城市新空间，它酒店品牌是不仅能融入综合体的商业生态，还能辐射周边社区生活，两个品牌的定位刚好匹配。
基于位置去看“逸衡+voco”这对双品牌酒店的组合，它既非常接地气又让人耳目一新，从而在商务MICE酒店林立的大虹桥商圈打出差异化竞争力方向。
狠狠拿捏极致坪效
在“共享和精选”理念的指导下，双品牌依靠在设施设备、人力资源与客源等多维共享与互补，能够让投入成本相对可控、让投资回报有更好的表现。
我的第二个意外发现在于，这家双品牌酒店对于“共享和精选”理念的落地，绝对称得上精挑细选精打细算到了极致，狠狠地拿捏住极致坪效。
一是，围绕核心客群，做强核心功能“客房”，优化特色体验“餐饮”，共享必要服务设施，放弃其他配套。
首晚入住逸衡酒店，一切看似正常。跟大多数高端精选服务酒店一样，上海虹桥商务区逸衡酒店在配套功能上采用的是“客房+早餐厅+多功能厅+健身房+洗衣房”的空间搭配。
然而，第二晚入住上海虹桥商务区voco套房酒店时，完全颠覆了我的认知。以客房为主，除了Birdie Bean大堂吧，这家酒店完全找不到其他配套——餐饮、运动、洗衣、商务洽谈全部要去“蹭”隔壁逸衡的空间;而且更别提SPA、大宴会厅、中餐厅，连行政酒廊都省略了。
这是我无疑是我见过最彻底的“共享和精选”，这样的产品，客人会买单吗、能卖到品牌理想的房价吗?
观察了入住和退房的高峰期之后，我终于破题了：
住店客人南来北往且多是“早出晚归”(要么去参加会展、要么去赶飞机高铁)，在酒店停留的时间并不多。这也就很容易推测出这批客人的精准画像和核心诉求——睡好觉吃好饭，其他体验都可以靠边站甚至忽略不计。
因此，在保持逸衡和voco品牌标准和服务品质的前提下，这家双品牌酒店对其功能空间和服务设施进行了共享精选与优化组合，重点围绕目标客群诉求来打造产品和体验。
以餐饮设施为例，尽管是双品牌酒店，上海虹桥商务区逸衡酒店依然放弃做了大餐厅，从而避免了繁重的投入成本以及来自综合体内社会餐饮的竞争;而是将逸衡的“衡食”餐厅从“EVEN Table”升级为“EVEN Market”，升级就餐空间和环境氛围、餐品、经营模式(早晨自助、午间晚间可在特色档口点餐)，让其能够高效灵活满足两家酒店不同规模不同类型的客群餐饮需求;同时，“活动隔断”的空间设计和可自由拼接的七巧板桌椅，也能在非餐饮时段开展其他消费场景，如头脑风暴、小型沙龙聚会等等。
